In ganz Deutschland verändert sich der Markt für Gewerbeimmobilien spürbar – mit weitreichenden Folgen für Eigentümerinnen und Eigentümer. Rund 5,6 % aller Büroflächen standen 2024 leer – Tendenz steigend (Quelle: Statista). Besonders außerhalb der großen Metropolen sehen sich viele Eigentümer von Immobilien und insbesondere Gewerbeimmobilien mit der Frage konfrontiert: Halten, verkaufen oder umnutzen?
Eines ist klar: Leerstand darf kein Dauerzustand sein. Er kostet Geld, mindert den Wert der Immobilie und erschwert die Wiederbelebung der Flächen. Doch es gibt konkrete Lösungswege – und mit der richtigen Strategie kann jede Gewerbeimmobilie wieder wirtschaftlich genutzt werden.
Warum stehen so viele Gewerbeimmobilien leer?
Die Ursachen für eine leerstehende Immobilie sind meist struktureller Natur und reichen von wirtschaftlichen Entwicklungen bis hin zu baurechtlichen Herausforderungen:
- Der Trend zu Homeoffice reduziert die Nachfrage nach klassischen Büroräumen.
- Der stationäre Einzelhandel, besonders in Randlagen, verliert weiter an Bedeutung.
- Gewerbliche Mieter wie Hotels, Gastronomen oder Dienstleister kämpfen mit Auslastung und sinkender Zahlungsbereitschaft ihrer Miete.
- Hohe Zinsen und wirtschaftliche Unsicherheit führen zu Investitionsstau in Ihrem Gewerbe.
- Komplizierte Vertragslagen, veraltete Unterlagen oder aufwändige Sanierungen schrecken potenzielle Käufer und Mieter ab.
- Baurechtliche Hürden und Unsicherheiten bei der steuerlichen Bewertung erschweren Verkaufsentscheidungen.
➡️ Viele dieser Objekte sind in ihrer aktuellen Form schlicht nicht mehr marktfähig. Aber mit gezielter Beratung und neuen Nutzungskonzepten ist ein wirtschaftlicher Neustart möglich.
Wertverlust durch Leerstand – und wie man frühzeitig gegensteuert
Eine leerstehende Immobilie von Gewerben verursacht laufende Kosten: Instandhaltung, Energie, Verwaltung, Sicherheitsdienste – und das ohne Gegenfinanzierung. Gleichzeitig sinkt durch längeren Leerstand der Verkehrswert. Je länger keine Nutzung erfolgt, desto schwerer fällt es, eine wirtschaftlich tragfähige Lösung zu finden.
Frühzeitiges Handeln schützt Eigentümer vor Wertverlust – insbesondere, wenn professionelle Marktkenntnis und ein flexibler Umgang mit der Immobilie hinzukommen.
Hürden erkennen, Lösungen schaffen: Die Realität der Vermarktung
Viele Eigentümer von Immobilien unterschätzen die Anforderungen, die mit einer Neuvermarktung verbunden sind. Wer eine leerstehende Immobilie wieder aktivieren will, braucht mehr als nur einen Inseratstext.
Typische Herausforderungen:
- Unvollständige Unterlagen (z. B. Grundrisse, Energieausweise, Baugenehmigungen) verzögern Prozesse und schrecken Interessenten der Immobilie ab.
- Überzogene Preisvorstellungen, basierend auf Altbewertungen oder Wunschdenken, führen zu langen Vermarktungszeiten – oft mit späteren Preisnachlässen.
- Unzureichende Präsentation der Immobilie (z. B. fehlende Fotos, veraltete Ausstattung) verringert die Sichtbarkeit.
- Nicht erfüllte ESG-Kriterien wie Energieeffizienz oder Nachhaltigkeit wirken sich negativ auf Vermietungs- und Verkaufschancen aus.
- ➡️Fazit: Ohne marktgerechte Aufbereitung, transparente Kommunikation und strategisches Vorgehen bleibt das Potenzial der Immobilie oft ungenutzt.
Viele Eigentümer greifen in dieser Situation auf Makler zurück – dabei lässt sich mit MoWo der gesamte Prozess deutlich vereinfachen: Wir prüfen Ihre Immobilie direkt, geben kurzfristig Rückmeldung und bieten konkrete Lösungen – ohne Exposés, Besichtigungstourismus oder Zwischenvermittler.
Wege aus dem Leerstand: Nutzungskonzepte & Tipps
Leerstand von Immobilien ist kein Endzustand – mit den richtigen Maßnahmen lässt sich nahezu jede Immobilie wieder sinnvoll nutzen. Zwei Ansätze stehen im Fokus: alternative Nutzungsmöglichkeiten und flexible Vermarktungsmodelle.
1. Neue Nutzungsmöglichkeiten schaffen
Wer eine Gewerbeimmobilie vermieten will, muss sich am Markt orientieren. Gefragt sind:
- Co-Working-Spaces, Startup-Offices oder Ateliers – ideal für junge Unternehmen mit Bedarf an flexiblen Strukturen.
- Lager- und Logistikflächen – z. B. für Onlinehändler, Handwerksbetriebe oder Agenturen.
- Temporäre Nutzungen wie Pop-up-Stores, Events oder Ausstellungen – auch als Zwischenlösung attraktiv.
- Wohnnutzung nach Genehmigung – etwa Mikroapartments oder Serviced Apartments als Antwort auf Wohnraummangel.
💡 Wichtig: Baurecht, Förderprogramme und Wirtschaftlichkeit sollten vorab mit Expert:innen (z. B. Architekten, Steuerberater) abgestimmt werden. Zudem muss beachtet werden, dass eine Umnutzung auch mit Bau- und Umbaumaßnahmen verbunden sein kann.
2. Flexible Vermarktung & Mietmodelle nutzen
Klassische Langzeitmieten sind nicht immer realistisch. Alternative Wege:
- Teilnutzung einzelner Flächen, z. B. durch mehrere kleinere Mieter
- Kurzzeit- oder Staffelmodelle, um Einstiegshürden zu senken
- Zielgruppengerechte Vermarktung über lokale Netzwerke, Zeitungen und spezialisierte Online-Portale
- Hervorhebung konkreter Vorteile, z. B. günstige Lage, schnelle Verfügbarkeit oder steuerliche Anreize
Schon kleine Maßnahmen – frischer Anstrich, moderne Beleuchtung, stabileres WLAN – können eine große Wirkung haben und den Gesamteindruck Ihrer Immobilie deutlich verbessern.
Vermieten oder verkaufen? Die große Entscheidungsfrage
Viele Eigentümer stellen sich aktuell genau diese Frage: Lohnt sich die langfristige Vermietung Ihrer Gewerbeimmobilie – oder ist ein Verkauf die wirtschaftlich bessere Lösung? Beides hat Vor- und Nachteile.
Vergleich auf einen Blick:
Entscheidungskriterium: Vermietung – Verkauf
Liquidität
Stetige Einnahmen durch Miete
Sofortiger Kapitalzufluss
Flexibilität
Verkauf bleibt langfristig möglich
Keine Bindung mehr an die Immobilie
Verantwortung
Instandhaltung & Vermietungspflichten bleiben
Volle Entlastung nach Eigentumsübertragung
Steuerliche Aspekte
Laufende Besteuerung der Einnahmen durch die Miete
Einmalige Besteuerung des Gewinns
Wertentwicklung
Gebäude kann durch gute Vermietung aufgewertet werden
Risiko bei zukünftig fallenden Preisen
Die Vorteile einer Vermietung
Regelmäßige Einnahmen – langfristig und kalkulierbar
Gewerbliche Mietverträge werden häufig über mehrere Jahre (5–10 Jahre) abgeschlossen – das sorgt für verlässliche Einnahmen durch regelmässige Miete ohne laufende Verkaufsentscheidungen – insbesondere, wenn sie mit klugen Anpassungsklauseln im Vertrag ausgestaltet sind.
Mietzinsgestaltung mit Spielraum
Gewerbemietverhältnisse unterliegen nicht immer der Mietpreisbremse. Für viele Objekttypen (Lager, Hotels, Speditionen etc.) gilt eine Teilausnahme oder völlige Ausnahme vom Mietrechtsgesetz. Das ermöglicht individuelle Mietverträge, inklusive Wertsicherungsklauseln bei Inflation.
Immobilie als Kapitalanlage
Ein langfristig vermietetes Objekt behält seinen Wert – oder gewinnt durch stabilisierte Mieteinnahmen sogar an Marktwert. Eine spätere Veräußerung kann damit zu einem besseren Preis möglich sein.
Aber: Die Risiken der Vermietung nicht unterschätzen
Mietausfälle & Bonitätsprobleme
Nicht alle Gewerbemieter sind zahlungskräftig. Einzelunternehmer oder KMUs haben oft geringere Rücklagen. Insolvenzen oder Zahlungsverzögerungen können zu signifikanten Einnahmeverlusten durch Mietausfälle führen.
LeerstehendeImmobilie zwischen zwei Mietverhältnissen
Bei Mieterwechseln können Umbauten notwendig sein – gerade bei gewerblichen Spezialimmobilien. Während dieser Zeit entsteht kein Einkommen durch Miete, gleichzeitig fallen Kosten weiter an.
Laufender Aufwand & Sanierungspflichten
Als Vermieter tragen Sie die Verantwortung für die Instandhaltung Ihrer Immobilie und damit für die:
- Gebäudetechnik (z. B. Heizung, Elektrik, Wasserleitungen)
- Instandhaltung und Schadensbehebung
- Kommunikation mit Mietern
- Überprüfung gesetzlicher Vorschriften
➡️ Vermietung ist kein Selbstläufer. Wer sich für diesen Weg entscheidet, sollte Zeit und Budget für die laufende Betreuung einplanen.
So sichern Sie sich als Vermieter ab
- Bonitätsprüfung vor Vertragsabschluss
- Vertraglich definierte Indexierung der Miete
- Kaution von bis zu sechs Bruttomonatsmieten
- Rücklagenbildung für Reparaturen und Umbauten
Diese Maßnahmen helfen, Risiken zu minimieren und Einnahmen durch Mieten langfristig abzusichern.
Die Vorteile eines Verkaufs
Sofortige Liquidität – keine Bindung mehr
Ein Verkauf bringt den finanziellen Spielraum sofort: Investitionen, Schuldentilgung oder Neugründung lassen sich schneller realisieren als durch Mieteinnahmen.
Keine Instandhaltung, keine Pflichten
Mit dem Verkauf und Abschluss eines rechtssicheren Kaufvertrags sind Sie vollständig entlastet: Kein Stress mit Technik, Mietern oder Verwaltung mehr – die Verantwortung für die Immobilie geht vertraglich geregelt auf den Käufer über.
Steuerliche Aspekte beim Verkauf
Beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie fallen in der Regel Steuern auf den Veräußerungsgewinn an. Kapitalgesellschaften wie GmbHs zahlen Körperschaftsteuer in Höhe von derzeit 25 % (ab 2025: 23 %). Auch der Solidaritätszuschlag sowie ggf. Gewerbesteuer können hinzukommen. Bei Einzelunternehmen oder Personengesellschaften wird der Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Entscheidend ist, ob die Immobilie zum Betriebs- oder Privatvermögen gehört und ob stille Reserven aufgedeckt werden. Eine steuerliche Beratung vor dem Verkauf ist unerlässlich, um teure Fehler zu vermeiden.
Tipp: Eine steuerliche Beratung ist essenziell – insbesondere bei geplanten Verlagerungen von Betriebsmitteln, Altvermögen oder Sonderabschreibungen.
Preisfindung: Gutachten schützt vor Verlusten
Ein zu hoch angesetzter Verkaufspreis verlängert die Vermarktung – ein zu niedriger Preis verschenkt Kapital. Bereits 10 % Differenz bei 2 Mio. Euro Verkaufswert bedeuten 200.000 € Verlust.
➡️ Ein Verkehrswertgutachten oder Vergleichswertanalyse durch Experten schützt vor Fehleinschätzungen des Werts Ihrer Gewerbeimmobilie.
Hybridstrategie: Erst die Immobilie vermieten, später verkaufen
Viele Eigentümer von Immobilien entscheiden sich für eine strategische Zwischenlösung: Zunächst wird die Immobilie vermietet, um laufende Einnahmen zu generieren – bei guter Marktlage kann später verkauft werden.
Diese Kombination eignet sich besonders in Märkten mit unvorhersehbarer Preisentwicklung oder bei Immobilien mit aktuellem Renovierungsbedarf.
Fazit: Ihre Immobilie verdient eine fundierte Entscheidung
Ob Sie Ihre Gewerbeimmobilie vermieten, verkaufen oder umnutzen – jede Option hat Potenzial, wenn sie strategisch geplant ist. Wichtig ist eine professionelle Einschätzung der Lage, der Nachfrage, des Objektzustands und Ihrer unternehmerischen Ziele. Und wer sich einen Makler und die aufwendige Maklervermarktung sparen möchte, findet in MoWo einen Partner, der fair prüft, direkt handelt und eine ehrliche Einschätzung liefert – ohne Umwege.
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